긴급 주택담보대출 규제! 주담대 6억원, 실거주 의무까지! 수도권 초강력 대출 규제 효과는?

 

최근 서울 아파트 매매가격이 6년 9개월 만에 최대 상승폭을 기록하며 부동산 시장 과열 우려가 커지고 있습니다. 이에 정부는 2025년 6월 28일부터 수도권에 초강력 주택담보대출 규제를 시행합니다. 유주택자 대출 금지, 무주택자 한도 6억 원 제한, 갭투자 전면 금지 등 주요 내용을 확인하고, 내 집 마련 전략을 지금 바로 점검하세요!

 

 
 

유주택자 대출 금지, 무주택자도 한도 6억 제한! 무엇이 달라지나? 

이번 대책의 핵심은 유주택자에 대한 주택담보대출(주담대) 규제 강화와 무주택자에 대한 대출 한도 제한입니다.

 

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1. 유주택자 주담대 사실상 금지, 갭투자도 어려워진다!

▶ 수도권과 규제지역에서는 2주택 이상 보유자의 추가 주택 구입 목적 주담대가 전면 금지됩니다.
 
▶ 또한, 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입하는 경우에도 주담대를 받을 수 없게 됩니다. 오직 1주택자가 기존 주택을 6개월 이내에 처분하는 조건(처분 조건부 1주택자)으로만 대출이 가능합니다.

▶ 갭투자(전세를 낀 매매) 목적의 조건부 전세대출도 전면 금지됩니다. 이는 실거주 목적이 아닌 투기성 주택 구입에 금융권 대출 자금이 활용되는 것을 막기 위함입니다. 이제 갭투자를 통한 주택 구입은 더욱 어려워질 전망입니다.

2. 무주택자도 주담대 한도 6억 원 제한, 고소득자도 타격!

▶ 그동안 연소득에 따라 대출 한도를 책정하던 DSR(총부채원리금상환비율) 기준이 크게 강화됩니다. 수도권과 규제지역에서 주택 구입 목적으로 주담대를 받을 경우, 1인당 최대 한도가 6억 원으로 제한됩니다.

▶ 예를 들어, 현행 DSR 40%를 적용하면 연소득 1억 원인 차주는 대출 한도가 6억 원(변동금리 기준) 이상 나올 수 있었지만, 이제는 연소득이 1억 원 이상이라도 대출 한도가 6억 원까지만 허용됩니다.
  

대출 한도 축소 및 정책성 대출도 깐깐해진다!

 
이번 규제는 일반 주담대뿐만 아니라 정책성 대출, 신용대출, 전세대출 등 전반적인 대출 시장에 영향을 미칩니다.

구분	변경 전	변경 후 (수도권 기준)	주요 내용
주담대 만기	최대 40년	최대 30년	대출 한도 축소 효과
생활안정자금 주담대	1주택자 최대 2억 원	1주택자 최대 1억 원	다주택자 대출 불가
신용대출	-	연소득 이내	한도 엄격 제한
생애최초 주담대 LTV	80%	70%	6개월 이내 전입 의무
일반 디딤돌대출	2억 5천만 원	2억 원	-
신생아특례 대출	5억 원	4억 원	-
신혼부부 대출	4억 원	3억 2천만 원	-
전세대출 보증비율	90%	80%	7월 21일 시행, 심사 강화

  

내 집 마련, 어떻게 준비해야 할까?

 
이번 대출 규제는 실수요자에게도 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 6개월 이내 전입 의무가 강화되어, 대출을 받아 주택을 구입하는 경우 반드시 실거주 목적으로만 활용해야 합니다.
 

1. 달라진 환경에 맞춰 전략 수정 필수

▶ 정부의 이번 대책은 금융권 대출의 연간 총 공급량을 대폭 줄여 주택 구입 수요를 억제하려는 강력한 의지를 보여줍니다. 금융회사 자체 대출은 하반기 공급 목표의 50%로 줄고, 정책대출도 연간 목표액 대비 25% 감축됩니다.

▶ 따라서 주택 구입을 계획하고 있다면, 단순히 대출 한도뿐만 아니라 LTV, DSR, 만기 등 모든 조건을 면밀히 검토해야 합니다. 특히 정책성 대출을 활용하려 했다면 축소된 한도를 반드시 확인하고, 부족한 자금은 어떻게 마련할지 현실적인 계획을 세워야 합니다.
 

달라진 대출 조건에 맞춰 전략을 변경한 사례

김민준 씨는 연소득 8천만 원으로 서울 아파트 구입을 계획 중이었습니다. 기존 DSR 40% 기준으로는 약 4억 8천만 원의 주담대가 가능했지만, 새 규제로 인해 대출 한도가 6억 원으로 제한되면서 실제 받을 수 있는 대출액은 변동이 없었습니다. 하지만 생애최초 주담대 LTV가 80%에서 70%로 줄어들어 필요한 자기자금이 늘어났고, 6개월 이내 전입 의무까지 생겨 전세 세입자를 내보내야 하는 부담이 생겼습니다. 결국 김민준 씨는 더 작은 평수의 아파트를 알아보거나, 대출 없이 살 수 있는 전세로 방향을 틀어야 했습니다.

 

 

달라진 규제를 잘 이해하고,
선제적으로 대응하면
내 집 마련의 꿈을 이어갈 수 있습니다!

 
이번 규제는 발표 다음 날인 6월 28일부터 즉시 시행되지만, 27일까지 주택 매매계약 또는 전세계약을 체결했거나 대출 신청접수가 완료된 차주는 기존 규정이 적용됩니다.
 
하지만 앞으로는 더욱 깐깐해진 대출 심사 기준과 한도 제한으로 인해 내 집 마련의 문턱이 높아질 것으로 보입니다. 전문가들은 이번 규제가 당분간 주택 시장의 거래량을 위축시키고, 가격 상승세에도 제동을 걸 것으로 전망하고 있는 만큼, 나에게 맞는 전략으로 내 집 마련의 꿈을 이루시길 바랍니다.
 
 

주요 대출 내용 (Q&A)

Q1: 이번 규제로 '갭투자'가 정말 금지되나요?
A1: 네, 사실상 금지됩니다. 유주택자가 수도권·규제지역에서 주택을 추가 매수할 때 대출을 받을 수 없습니다. 2주택 이상 보유자는 아예 대출이 불가능하며, 1주택자와 무주택자도 6개월 이내 전입 의무가 부과됩니다. 또한, 수도권·규제지역 내 소유권 이전 조건부 전세대출도 전면 금지되어 대출을 통한 갭투자는 사실상 불가능해집니다.

Q2: 수도권에서 주택 구입 시 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한되나요?
A2: 무주택자에 한해 최대 6억 원까지 가능합니다. 1주택자는 새집을 사고 기존 집을 6개월 내 처분하는 조건으로 예외적으로 6억 원까지 허용됩니다. 중도금 대출은 예외지만, 잔금 대출 시점부터는 6억 원 한도가 적용됩니다. 이 규제는 은행뿐 아니라 저축은행 등 모든 금융회사에 동일하게 적용됩니다.

Q3: 6억 원이라는 대출 한도 기준은 어떻게 정해진 건가요?
A3: 소득 대비 부채 수준을 고려하여 정한 기준입니다. 예를 들어 30년 만기로 6억 원을 빌리면 월 약 300만 원을 상환해야 하는데, 이는 우리 가계의 소득 수준을 고려했을 때 과도한 대출 부담으로 인해 정상적인 경제활동을 저해하지 않도록 정한 기준입니다.

Q4: 정책대출(보금자리론, 디딤돌대출 등)도 축소되나요? 청년·신혼부부에게 불리한 것 아닌가요?
A4: 네, 저금리로 서민들의 주택 구매를 돕는 보금자리론, 디딤돌대출, 버팀목대출 등 정책대출도 전반적으로 축소됩니다. 예를 들어 일반 디딤돌대출 한도는 2억 5천만 원에서 2억 원으로, 신혼부부 디딤돌대출은 4억 원에서 3억 2천만 원으로 줄어듭니다. 정부는 정책대출이 가계부채 상승의 원인으로 지목되고 있어 공급 규모를 25% 줄이기로 했지만, 실수요자 대부분이 한도의 50~60% 정도만 활용하기 때문에 큰 영향은 없을 것으로 보고 있습니다. 정책대출 공급이 중단되는 일은 없을 것이라고 밝혔습니다.

Q5: 이번 대출 규제는 언제부터 적용되고, 언제까지 지속되나요?
A5: 이번 규제는 6월 28일부터 시행됩니다. 다만, 6월 27일까지 체결된 정식 주택 계약(가계약 제외, 토지거래허가구역은 27일까지 지자체 신청 건에 한함)은 이전 규정을 따릅니다. 이번 규제는 기한을 두지 않고 지속적으로 적용될 예정이며, 필요시 추가적인 강화 조치가 검토될 수 있습니다.

 
 
 

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